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日志

 
 

痛!创业公司居然倒在房东脚下  

2009-10-09 16:04:37|  分类: 社会文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  前言:

  通过我的真实惨痛的经历,给广大刚出社会不久在外打拼的年轻人、有志于创业的年轻人或者对物权法、房屋租凭合同或规则不了解的年轻人敲响一个警号。无论在何时何地,我们都要为保护自己的利益做出维权,就连熟人都要章程化;这样,可以避免日后带来的不必要的经济纠纷,目前发生了经济纠纷后,受损的都是成租方!因为中国物权法刚上,房地产市场依然是一片混乱的,成千上万的房地产中介公司,就有成千上万份不同的合同,“中介公司”毕竟不是“律师事务所”,而中介公司合同的内容,都回避了中介公司应承担的义务和责任,减少了承租方了维权权利条款,增加了业主的行使权利和回避业主应履行的和承担损失的责任条款。

  所以出来租房子或者商铺,一定要在合同上多下点工夫,有好处没有坏处的,不满意的条款坚决不要,最坏的也不过是:不租东家就租西家。

  案情回顾:

  承租方(本人租客)租房目的:对外经营和办公的地方。

  租房选择的因素:本人是刚出来工作两三年的年轻人,也想在年轻的时候,事业有成,所以和朋友合伙成立了个:生物保健公司。主要经营医疗保健诊疗活动的对外经营的业务。由于前期的成本资金和经验有限,不敢冒太大的投资风险。在选择地方上,综合了资金成本和目前流行的家庭式经营模式的推导下,我们选择了:先租套小区公寓套间作为创业的起步根据点,所以选择了,小区二楼的面临小区大街的套间。地理位置相对还是满意的,面临小区大路和出入小区的西门口,唯一的缺点是傍边相隔6米宽有座小区几千万伏的变电站。由于事前没有对这套间做详细的了解,就匆匆的通过中介公司拿到套间的使用权,给日后造成了,经济纠纷埋下了根。

  租房地点:广州天河棠下骏景花园骏宇轩B1座204房。两房一厅102平方米。2500元/月

  房东业主姓名:敬×× 身份证:51292219**09078*** 湖北人 做服装生意

  套间利弊分析:

  自从骏景花园要在小区西门口,建设变电站项目开始,就遭到了,变电站前后左右的业主住户的反对和上书相关部门后,没果。变电站依然建设,从那时候开始,很多的业主把变电站附近的房子出售或者出租,能卖的就卖,卖不出去的就出租,因为业主不愿意住在变电站傍边。由于变电站的原因相隔傍边的套间转销售达成销售的成功率比同在骏景花园其他套间销售率低很多很多,因为没人愿意在一个潜在不愉快的环境因素下居住的。

  所以本人承租的房子,自然就是房东业主放盘销售差不多两年都卖不出去的房子。房子卖不掉的原因有三个:一是,房东狮子大开口,从原来30-40万要价很高,102平方米销售90多万,业主自认为房子好,卖90多万不算多,在天河好房子不多呀;二是,变电站(房东带人看房子从不敢提傍边的变电站)和套间格局不好,房子不通风,常回潮,发霉(墙一个玻璃墙格,一本书放半个月不动,全都发霉了)夏天的时候很闷热,接近出入西门口,早上噪音大;三是:夸大房子的功用,明明是两房一厅就对外说三房一厅,把阳台走廊隔了个小间,就说一个房。

  房东着急才打出一个精细的算盘:边出租边销售的策略。业主房东对承租人出租时,不会事先说清楚:在出租期间,还要销售卖房子的意向行为。这样就隐瞒了对承租人的相关的知情权。(在最后闹矛盾和出问题的时候,才知道房东的算盘)

  事情经过:

  由于我们急着上项目创业,租下了这个套间后,通过邻居和顾客了解到,在我们之前进驻这个套间是出租做美容院的,但好景不长,几个月就搬了出去了,当时我们都还不知道是什么原因呢,都觉得莫名其妙,心里总有个打不开的结。我估计前美容院从这里出去的原因和我碰到的原因是一样的!

  我们承租时跟房东说是用来做办公和经营的,房东也答应了,空屋出租。我方就和中介公司签了一年,按压2个月租金的出租合同,拿到房子后,对发霉的墙重新粉刷了一遍,就张罗营业了,在对外营业不到一周,有一天,有很多间房地产中介公司不停的带买房子的人来看房,搞到我公司的员工都很莫名其妙,不给进门,中介说是房东叫过来的,给了一次进门后,以后基本天天都有人来看房子,后来我合作伙伴跟房东多次协商后,房东说;以后你们只认准是某家中介公司可以给看房子,当时我的员工没想到会造成很大的影响,我合作伙伴也没考虑到就同意了,这种做法,当我接手管理的时候,情况出现了:由于频繁看房子,搞到我公司的顾客都失去了信心,对公司说:你们公司不知道什么时候走了,我们都不敢把钱在你这办消费卡了,还有这里环境不好,很闷,就算开了空调都有种闷的感觉。这样的影响,很快就得到了效应了。第二个月我们的顾客急剧下降,我们怎么解析和宣传活动,都起不了太大的作用,不到三个月就难支撑经营了。后来,我跟房东沟通后,房东改口说:谁叫你们让中介带人来看房子呢,你应该拒绝呀,不是我带来的,你一律不给看呀。我说:目前看房子影响到我公司的信誉和经营,那怎么解决呢?房东说:那是你们的事,我又没叫你给中介带人来看房的。跟房东闹了,以后一个月不敢叫人来看房了,但已经晚了!204要卖掉,早已经在顾客中传开了,所以无法经营了。员工也失去了信心,不到半年就失败了。

  刚开始的时候,经营势头非常良好的,我们以为会做大的,但最终失败给了一个小细节!我们的经验有限,也是我们处理突发事件的预见力还是存在短板的,也是失败的一个原因。

  最后,我们跟房东提出要终止房子的使用权了,但为了,押金的事情,再跟房东闹了。

  房东不肯退,说:房子的墙有点刮花和微小的脱落,要重修整好,这点钱还不够,又拿出中介合同指着,那方违约了就要赔偿2个月的押金,更何况,出租合同上写房子的用途是住房不是办公的,再者,我卖房在你租期内没有卖掉,不算是我违约,而且合同上没有写到不允许房东卖房。

  我方仔细看了合同上房子的用途:是更改了。明明我方租前是协商好了是做办公的,现在变成了住房,因为民房做商业办公的话,要到相关部门申请才可以的,所以中介公司为了避免麻烦和促成买卖交易还说很多好话,就改为了住房,开始我方以为没什么的,但最后变成了房东有利的一个证据。这也是我方处事不深的原因了。

  我方说:房东你在我的租期内,就不能卖房了,你卖房为什么当初没有给我们说清楚呢?你这样是隐瞒了承租人的知情权了,你行使了违反了合同的行为;如果在我的租期内,你卖房子的我们就不会租你的房子了。

  房东说:我的房子肯定要卖的,只怪你们当初怎么问我这房子卖不卖呢?你不问我,现在才怪我!你们租房时就要问到这些问题。房东叫上中介公司,中介公司当然要维护房东的利益的,因为中介是靠房东吃饭的!!

  我方在所谓中介的房子出租合同中,处于下风,最后和房东私下了结:能不能多少退点?

  房东说:我考虑两天了,你们早跟我说明白你的处境的话,我会退的,但现在闹了,要考虑下。

  我方以为房东会说到做到,不两天后,房东说:退押金是不可能的,你退房让我一个月租不出去,这样的经济损失谁来赔我呢,还有墙壁搞花了更不能退!

  从这件事情,我方处理这事都是被动的,我后来问我法律的朋友说:你们的合同一早就定死租的权利了,处理只能按照合同上的条款执行了,但房东的行为,是违反了租客租房的意愿和造成经济损失,要另立案件起诉和索赔,但缺少了证据了,因为合同没有提到业主违反事项条例可以终止合同的款项。所以我们吃亏在合同上。

  小结:

  从整件事看来,一是我方处世甚浅,处理事情不严谨;二是我方对各项的合同法不了解和相关内容的条款粗心大意(自认为没什么的);三是中介和业主都是老姜了。

  我个人关于租房几点看法:如果单位出租的商铺或着公司出租的或经过律师事务所租到的,各项手续相对完善,可以避免很多不必要的麻烦,但条款还是仔细看的。

 

  如果跟个人租房的,在承租时前必须要了解几点:

  一:房子产权分明与否.

  如果房子产权不分明,你租下来后,会给你带来意想不到的麻烦和经济损失.一般情况下不用业主提交一份房产证明的,但商铺租用最好还是要求业主提交份房产证书过目的或者在公正处单位备份.

  二:了解业主房东是那里人和性格.

  人人说为什么要了解房东是那里人呢?其实这里有一定的好处的,如果你在租房合同没到期的时候,你想终止合同,又想避免押金的损失,这时候,房东是那个地方的人是很重要的,爽快明理的房东会了解你情况后,会愿意不损失你的押金,和你终止合同的但那些计较,狡猾的房东就不会同意你的要求的.

  我觉得:如果在广东租房子的话,最好还是找房子是广东本地人的业主,因为广东业主整体上来说是有同情心和不计较的心态,只要你终止合同前,充分和业主商量或者请他喝喝茶这样就好处理了;外来人在广东买房再租的业主也不少,但每个地区的人的性格都要大致了解下:华北(北方人)格直爽带有点小气和华东(东部沿海地区的)精明爽快,终止合同充分沟通好,还是可以达到要求的;中部地区的人(湖北,湖南)和西北地区的人,狡猾心计强,各有千秋,和这些地方的租房前签合同一定要仔细看,合同上都要提到双方终止合同的事项,否则难以达到要求.

  三:合同的条款和内容.

  目前很多小区的房子出租,都是经过中介出租的,中介给出的合同书上的事项条款,很多都是不全面的,而且很含糊的,整体来讲,中介的合同书都是为了保护业主的经济利益的,这样对承租人来讲很不公平的。所以大家是通过中介租到房的,合同书上的条款和内容必须包括保护承租人的经济利益:比如在你租期内,房东卖房子或者做其他影响到你的生活的行为,都是违反了你租房的初衷,所以中介合同书上的条款内容说明,一定要包含:业主的权限条款和义务条款;中介公司的责任条款和给承租人的知情条款;承租人的权限条款和义务条款!!这样三方都在合同上规定了,日后闹起来,损失的就不单是承租人的了!这样租房,在中国才能规范,最主要的是我们要提高租房合同法规的了解和经济冲突的了解,懂得保护自己的利益。

  四:合同条款和内容,必须要明晰(包括:用途,房产产权和一些房子装修等的一些细节)

  比如:你的租用的屋的房子,墙是好的,但最后有一点缺损,计较的房东会跟你扯批的,如果合同上没有的,你可以不用管的。

  五:建议大家在租用之前多了解下,租房合同的内容,对自己起到一种保护。比如中介合同没有的条款,你要加上去,如果不加上,那你可以选择下个业主或者自己准备一份备用合同。

 

  附一份合同样式:我觉得是比较完善的一份。提供参考

  概述

  租房合同,也即房屋租赁合同,是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

  法律责任及注意事项

  订租赁房屋协议时应注意:

  1、出租房的主体资格,即签约对方是否为房产权人(如不是房产权人则至少应拥有房产权人的相应授权),实践中曾有人与不是产权人签约,造成了很多不必要的麻烦;

  2、租房时房屋的状况及房屋的装潢及随房物品(如随房提供的电话之类用品)应填写仔细,以防退租时发生纠纷;

  3、应对租房者是否有权转租明确约定;

  4、应明确约定房屋修缮责任(一般均应由出租方负责);

  5、应约定出租方在收纳每月房租时须出具相应的收款凭证(也可以转账至约定的账号);

  6、要看清转租给你的人和房东的租赁期,他和你签定的合同租赁期不可以超过他自己和房东的租赁期;

  7、要看房屋是否设定了抵押权等用益物权;如有的话,抵押权人是否允许出租,万一抵押权实现,如何承担责任等;

  租房合同样本

  编号:

  本合同当事人

  出租方(以下简称甲方):

  承租方(以下简称乙方):

  根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿的基础上,就甲方将房屋出租给乙方使用,乙方承租甲方房屋事宜,为明确双方权利义务,经协商一致,订立本合同。

  第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。

  第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况

  1、甲方出租给乙方的房屋位于 (省、市)(区、县) ;门牌号为 。

  2、出租房屋面积共 平方米(建筑面积/使用面积/套内面积)。

  3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。

  该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。

  第三条 甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(营业执照)等文件,乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

  第四条 租赁期限、用途

  1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止。

  2、乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为 使用。

  3、租赁期满,甲方有权收回出租房屋,乙方应如期交还。

  乙方如要求续租,则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方,经甲方同意后,重新签订租赁合同。

  第五条 租金及支付方式

  1、 该房屋每月租金为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。

  租金总额为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。

  2、 房屋租金支付方式如下:

  甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。

  第六条 租赁期间相关费用及税金

  1、 甲方应承担的费用:

  租赁期间,房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用,应由甲方负担。

  2、乙方交纳以下费用:

  (1)乙方应按时交纳自行负担的费用。

  (2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。

  第七条 房屋修缮与使用

  1、在租赁期内,甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由甲方负责(乙方使用不当除外)。

  甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方,乙方应积极协助配合。

  乙方向甲方提出维修请求后,甲方应及时提供维修服务。

  对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。

  2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的,乙方应立即负责修复或经济赔偿。

  乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备,设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的,除双方另有约定外,甲方有权选择以下权利中的一种:

  (1)依附于房屋的装修归甲方所有。

  (2)要求乙方恢复原状。

  (3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。

  第八条 房屋的转让与转租

  1、租赁期间,甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋,转让后,本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

  2、 未经甲方同意,乙方不得转租、转借承租房屋。

  3、甲方出售房屋,须在 个月前书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。

  第九条 合同的变更、解除与终止

  1、双方可以协商变更或终止本合同。

  2、甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同:

  (1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件,严重影响居住。

  (2)甲方未尽房屋修缮义务,严重影响居住的。

  3、房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回出租房屋;

  (1)未经甲方书面同意,转租、转借承租房屋。

  (2)未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构。

  (3)损坏承租房屋,在甲方提出的合理期限内仍未修复的。

  (4)未经甲方书面同意,改变本合同约定的房屋租赁用途。

  (5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。

  (6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的。

  (7)拖欠房租累计 个月以上。

  4、租赁期满前,乙方要继续租赁的,应当在租赁期满 个月前书面通知甲方或电话通知。如甲方在租期届满后仍要对外出租的,在同等条件下,乙方享有优先承租权。

  5、租赁期满合同自然终止。

  6、因不可抗力因素导致合同无法履行的,合同终止。

  第十条 房屋交付及收回的验收

  1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。

  2、验收时双方共同参与,如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的,应于 日内向对方主张。

  3、乙方应于房屋租赁期满后,将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。

  4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态,不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品,甲方有权处置。

  第十一条 甲方违约责任处理规定

  1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的,应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。

  2、如乙方要求甲方继续履行合同的,甲方每逾期交房一日,则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。

  3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用或折抵租金,但乙方应提供有效凭证。

  4、甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应该承担赔偿责任。

  5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时,甲方应赔偿乙方损失。

  第十二条 乙方违约责任

  1、租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。

  (1)未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;

  (2)未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋;

  (3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;

  (4)拖欠房租累计 个月以上的。

  2、在租赁期内,乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的,每逾期一天,则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金。

  3、在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任。

  4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。

  5、租赁期满,乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。

  第十三条 免责条件

  1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担责任。

  2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋,使甲、乙双方造成损失的,互不承担责任。

  3、因上述原因而终止合同的,租金按照实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补。

  4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

  第十四条 本合同未尽事宜,经甲、乙双方协商一致,可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分,与本合同具有同等法律效力。

  第十五条 争议解决

  本合同项下发生的争议,由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的,按下列第 种方式解决(以下两种方式只能选择一种):

  1、提请 仲裁委员会仲裁。

  2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

  第十六条 其他约定事项

  1、

  2、

  3、

  4、

  第十七条 本合同自双方签(章)后生效。

  第十八条 本合同及附件一式 份,由甲、乙双方各执 份。具有同等法律效力。

  甲方: 乙方:

  身份证号(或营业执照号): 身份证号:

  电话: 电话:

  传真: 传真:

  地址: 地址:

  邮政编码: 邮政编码:

  房产证号:

  房地产经纪机构资质证书号码:

  签约代表:

  签约日期:年 月 日 签约日期: 年 月 日

  签约地点: 签约地点:

  设 施 、设 备 清 单

  本《设施清单》为 (甲方)同 (乙方)所签订的编号为租房合同的附件。

  甲方向乙方提供以下设施、设备:

  一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ]

  二、暖气管道 [ ]

  三、热水管道 [ ]

  四、燃气热水器 [ ] 型号:

  电热水器 [ ] 型号:

  五、空调 [ ] 型号及数量:

  六、家具 [ ] 型号及数量:

  七、电器 [ ] 型号及数量:

  八、水表现数: 电表现数: 燃气表现数:

  九、装修状况:

  十、其它设施、设备:

  甲方: 乙方:

  签约日期: 年 月 日

  签约地点:

  使用说明

  1、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本为中国消费者协会委托北京汇佳律师事务所拟定,为建议使用。

  2、凡承诺使用《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本的经营者,有义务应消费者的要求使用。

  3、选择 “ 争议解决 ” 方式中提请仲裁方式时,应填写所选择仲裁机构的法定名称。

  4、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本中相关条款,在符合国家法律规定的前提下,考虑消费者与经营者双方的合法权益,结合实际需要可能做出修改。

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